상가 월세 3기 연체, 보증금이 남아도 해지되나요?

상가의 3기 기준을 주택이나 일반 임대차와 혼동하지 마세요

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 먼저 실제 사용 용도와 사업자등록의 대상이 되는 건물인지 등 임대차의 법적 성격을 확인해야 합니다. 계약서 제목에 “상가”라고 적혀 있는지뿐 아니라 실제 목적물과 계약 내용을 살펴야 합니다.

민법 제640조의 건물 등 임대차에는 2기 차임 연체 규정이 있지만, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 사안에 이를 그대로 가져와 2기만 연체하면 언제나 해지할 수 있다고 설명해서는 안 됩니다. 어떤 법의 어떤 규정이 적용되는지부터 구분하세요.

상가법 제2조 제3항에 따라 보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 제10조의8 등이 적용됩니다. 환산보증금이 크다는 이유만으로 곧바로 3기 규정이 배제되는 것은 아닙니다. 반면 일시사용 임대차 등 별도의 적용 제외나 오래된 계약의 적용 시점이 문제 되는 경우에는 개별 검토가 필요합니다.

계약서에 연체와 해지에 관한 문구가 있더라도 법정 기준과 효력을 함께 살펴야 합니다. 문구가 적혀 있다는 사실만으로 임차인에게 불리한 모든 약정이 유효해지는 것은 아니며, 다른 의무 위반 사유가 함께 주장되는 경우에는 그 사유도 나누어 검토해야 합니다.

“세 번 늦게 냈다”와 “3기 차임액에 이르렀다”는 다릅니다

3기는 매월 차임을 지급하는 일반적인 계약에서는 세 달분에 해당하는 차임액을 뜻합니다. 핵심은 단순한 지각 횟수가 아니라 미지급된 차임의 금액입니다. 매번 늦었지만 모두 갚아 어느 시점에도 3기 차임액에 이르지 않았던 경우와, 미지급액이 쌓여 3기 차임액에 도달했던 경우는 다릅니다.

반드시 연속된 세 달의 월세가 밀려야만 하는 것은 아닙니다. 다만 각 차임의 지급기일이 지났는지, 지급한 돈이 어느 채무에 충당되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 임대차가 시작된 지 세 달이 지났다는 사실이나 앞으로 낼 차임까지 합친 청구서만으로 연체액을 확정할 수는 없습니다.

예를 들어 월 차임이 100만원으로 일정하고, 세금·관리비 등 다른 항목은 계산에서 제외하며, 지급기일과 충당에 다툼이 없다고 가정하면 3기 차임액의 기준은 300만원입니다. 이는 계산 원리를 설명하기 위한 가정입니다. 실제 계약의 차임 인상·감액, 지급 주기, 일부 납부와 합의가 있다면 그 내역을 반영해야 합니다.

관리비·부가가치세·연체료 등 청구서에 함께 적힌 항목을 모두 차임에 더하거나 모두 빼는 방식으로 계산해서는 안 됩니다. 각 항목의 약정과 법적 성격을 확인하고, 차임 원금·그 밖의 비용을 구분한 표를 만들어 다투는 부분을 표시하세요. 채무가 여러 개라면 지정충당이나 법정충당, 비용·이자·원본의 순서 등이 문제 될 수 있습니다.

• 기간별 지급기일과 적용 차임: 계약서·인상 또는 감액 약정으로 확인합니다.
• 실제 납부일과 금액: 이체내역·영수증을 대조하고 지급 명목을 확인합니다.
• 충당 내역: 어떤 기간의 차임이나 다른 채무에 반영되었는지 기록합니다.
• 각 시점의 연체액: 합계만 적지 말고 3기 차임액에 도달한 시점이 있었는지 확인합니다.
• 다툼이 있는 항목: 관리비·세금·연체료·감액 주장 등은 별도 칸으로 구분합니다.

보증금이 남아 있으면 월세를 안 내도 될까요?

임대차보증금은 차임 등 임차인의 임대차상 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 그렇다고 임대차가 계속되는 동안 차임 지급의무가 없어지거나, 임차인이 일방적으로 보증금에서 차감되었다고 처리할 수 있는 것은 아닙니다.

보증금이 연체액보다 많다는 사정만으로 차임을 지급하지 않으면서 연체에 따른 책임을 면할 수 없다는 것이 대법원의 법리입니다. 종료 후 보증금에서 채무를 정산하는 문제와, 계약이 유지되는 동안 지급기일에 차임을 낼 의무는 구분해야 합니다.

임대인과 일정 기간 차임을 보증금에서 공제하기로 실제 합의한 경우에는 검토할 내용이 달라집니다. 합의한 대상 기간과 금액, 공제 시점, 남은 보증금, 이후 차임 지급 조건을 문서로 남기세요. 임차인이 “보증금에서 빼 주세요”라고 일방적으로 보낸 메시지와 임대인이 이를 승낙한 합의는 같지 않습니다.

임대인도 보증금이 있다는 이유로 연체 자료를 관리하지 않거나, 뒤늦게 같은 금액을 중복 청구하지 않도록 주의해야 합니다. 보증금 공제·직접 지급·다른 정산이 있었다면 같은 납부표에 반영해 실제 남은 채무와 계약관계의 상태를 확인해야 합니다.

일부를 갚았다면 해지권의 발생·행사·도달을 나누어 봅니다

3기 차임 연체는 임대인에게 해지권이 발생하는 기준입니다. 연체액이 기준에 도달했다고 계약이 자동 종료되는 것은 아니며, 해지 의사표시와 상대방에게 도달했는지 등을 확인해야 합니다. 임대인의 단순 납부 요청, 조건을 붙인 통지, 계약을 끝내겠다는 의사표시도 구분해 읽어야 합니다.

이미 해지권이 발생하고 행사된 상황에서 임차인이 돈을 일부 보냈다면, 통지를 실제로 받은 날의 잔액만으로 해지 여부를 판단해서는 안 됩니다. 연체액이 기준에 도달한 때, 해지권을 행사한 때, 통지가 도달한 때, 변제한 때와 임대인의 동의·수령 경위를 따로 살펴야 합니다.

대법원 2026년 6월 24일 선고 2024다320215 판결은 차임 연체액이 3기분에 달해 임대인이 해지권을 행사한 뒤, 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 송달되기 전에 임차인이 임대인의 동의 없이 일부 차임을 지급한 사안을 다뤘습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 그 일부 지급만으로 발생한 해지권이 소멸한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

이 판결을 “연체한 뒤에는 언제 갚아도 소용없다”는 말로 확대해서도 안 됩니다. 변제가 해지권 행사 전인지 후인지, 일부 변제인지 전부 변제인지, 별도 합의나 해지권 포기 등 특별한 사정이 있는지는 구분해야 합니다. 판결이 다룬 일부 변제와 소장 송달 전후의 경위를 다른 상황에 그대로 대입하지 마세요.

임차인은 해지 통지를 받은 뒤 일부 입금한 영수증만으로 계약이 유지된다고 가정하지 말고, 계속 임대차를 유지하기로 합의했는지까지 확인해야 합니다. 임대인 역시 돈을 받은 경위와 회신 내용이 향후 다툼의 자료가 될 수 있으므로 미납 차임의 수령과 계약 유지에 관한 의사를 명확히 구분해 전달하는 것이 좋습니다.

계약해지와 갱신거절은 같은 질문이 아닙니다

계약기간 중 연체를 이유로 임대차를 끝내는 것은 해지의 문제입니다. 계약기간이 끝날 무렵 임차인이 갱신을 요구했는데 임대인이 거절할 수 있는지는 갱신요구권의 문제입니다. 같은 연체 기록이 관련되더라도 판단하는 제도와 시점이 같지 않습니다.

상가법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 갱신을 요구할 때 미납액이 0원이라는 점만으로 과거의 3기 연체 사실까지 없어지는 것은 아닙니다.

대법원 2021년 5월 27일 선고 2020다263635, 2020다263642 판결은 임차인이 과거 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다는 취지로 판단했습니다. 이는 연체금을 나중에 지급한 경우에도 갱신거절 쟁점을 별도로 확인해야 하는 이유입니다. 이 판단은 갱신거절 사유에 관한 것으로, 계약기간 중 해지의 성립과 효력은 앞에서 살핀 기준으로 따로 검토해야 합니다.

갱신거절 사유가 될 수 있다는 말과 실제로 갱신이 거절되었거나 계약이 이미 종료했다는 말도 다릅니다. 갱신요구·거절의 내용과 시기, 당사자의 합의 및 계약 경위를 함께 확인해야 합니다. “예전에 세 번 늦었다”는 말만으로 부족하고, 실제로 미지급 차임이 3기 차임액에 이른 사실을 자료로 확인해야 합니다.

3기 연체 사실은 권리금 회수기회 보호의 예외와도 연결될 수 있습니다. 다만 권리금은 보증금이나 미납 차임과 별개 쟁점이므로, 주선·거절 경위와 적용 요건에 관한 상세 내용은 관련 권리금 글에서 확인하세요.

감액·유예 합의와 특별규정은 연체표에 따로 표시합니다

매출이 줄었거나 시설을 사용하기 어려웠다는 사정이 있으면 차임 감액이나 지급 유예를 협의하는 경우가 있습니다. 다만 어려운 사정이 발생했다는 사실과 실제로 차임이 감액·면제되거나 지급기일이 바뀌었다는 사실은 구분해야 합니다. 감액을 요청한 금액을 스스로 차감해 송금하면 남은 금액이 연체로 다투어질 수 있습니다.

합의가 있다면 적용 기간과 차임액, 유예인지 면제인지, 지급을 미룬 금액의 새 지급일을 확인합니다. 일부 금액만 받았다는 사정만으로 나머지 채무를 면제한 것인지, 일시적으로 독촉을 유예한 것인지도 다를 수 있습니다. 문자·이메일·합의서를 납부표의 해당 기간과 연결해 보관하세요.

오래된 연체가 섞여 있으면 당시의 특별규정도 살펴야 합니다. 상가법 제10조의9에는 특정한 한시 기간의 연체 차임액을 갱신거절·권리금 회수기회 보호·해지 기준에서 제외하도록 한 규정이 있습니다. 이를 모든 시기의 월세나 차임 지급의무 자체를 면제하는 규정으로 이해해서는 안 됩니다. 적용 기간과 해당 채무를 별도로 구분해 계산해야 합니다.

건물 하자, 임대인의 의무 불이행, 상계 주장 등이 있다면 그 내용과 요건도 확인해야 합니다. 반대 채권이 있다고 주장한다는 이유만으로 차임 연체가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 어떤 권리를 어떤 방식으로 행사했고 상대방에게 언제 전달되었는지 자료로 정리해야 합니다.

임대인과 임차인이 함께 확인할 자료

계약서 한 장이나 통장 잔액만으로는 연체와 해지의 전체 흐름을 알기 어렵습니다. 임대인과 임차인이 계산한 미납액이 다르면 어느 기간과 어느 항목에서 차이가 나는지부터 표시하세요. 다투지 않는 부분과 추가 확인이 필요한 부분을 구분하면 불필요한 감정적 대응을 줄일 수 있습니다.

해지 통지를 보내거나 받았다면 작성일·발송일·도달일을 구분합니다. 내용증명은 어떤 내용을 발송했는지 확인하는 자료이며, 그 내용이 법적으로 모두 맞다는 보증은 아닙니다. 도달을 확인할 자료와 상대방의 회신, 이후 입금·합의 내용까지 연결해 보관하는 것이 중요합니다.

• 기본 계약: 최초 계약서, 갱신·변경계약, 보증금과 차임, 지급 주기 및 지급기일
• 차임 계산: 기간별 청구액, 감액·유예 합의, 관리비·세금 등 항목별 내역
• 납부 자료: 계좌이체·영수증, 지급 명목, 충당 내역과 각 시점의 남은 차임
• 통지 자료: 납부 요청·해지 의사표시·도달 증거, 소장 제출·송달 관련 자료
• 이후 경위: 일부 또는 전부 지급, 수령과 반환, 계약 유지·정산에 관한 회신·합의
• 갱신 자료: 갱신요구와 거절의 날짜·내용, 과거 3기 연체 및 특별기간 적용 여부

해지와 점포 인도·보증금 반환은 필요한 절차를 거칩니다

연체를 이유로 한 해지가 유효하더라도 점포 인도, 원상회복, 남은 보증금 반환과 비용 정산까지 모두 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 서로 이행해야 할 의무와 지급·공제 항목을 정리하고, 인도 일정과 열쇠 반환, 현장 상태를 확인할 방법을 협의해야 합니다.

임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 물건을 반출하고 전기·수도를 끊는 방식으로 점포를 되찾으려 하면 별도의 법적 문제가 생길 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면 인도 청구와 집행 등 적법한 절차를 검토해야 합니다. 해지 가능성과 스스로 점유를 회수할 수 있는지는 다른 문제입니다.

임차인도 보증금 분쟁이 있다는 이유만으로 모든 지급과 인도 의무가 면제된다고 생각해서는 안 됩니다. 종료 이후 점포를 실제로 사용했는지, 반환해야 할 보증금과 인도 의무의 관계, 추가로 발생한 금액이 무엇인지 따로 검토해야 합니다. 인도 전에는 시설과 잔존 물건의 상태를 사진·목록으로 남겨 정산 자료와 함께 보관하세요.

가정한 예시: 소장을 받기 전에 일부를 입금했다면

다음은 이해를 돕기 위한 가정이며 로반의 수행 사건이 아닙니다. 상가 임차인 A의 순수 월 차임은 100만원이고, 차임 인상·감액이나 다른 비용·충당에 다툼이 없다고 가정합니다. 미납 차임이 300만원인 때 임대인 B가 계약해지 의사표시가 담긴 인도 청구 소장을 제출했고, A는 소장 부본을 받기 전에 100만원을 입금했습니다.

A가 소장을 받은 날의 잔액이 200만원이라는 사실만으로 해지할 수 없다고 결론 내리면 앞서 본 대법원 판결의 취지와 어긋날 수 있습니다. 3기 연체 상태에서 이미 해지권을 행사했는지, 일부 지급에 B가 동의한 내용이 무엇인지, 계약 유지나 해지권 포기를 인정할 특별한 사정이 있는지를 함께 확인해야 합니다.

반대로 3기 연체 자체가 없었거나 지급 시점·충당 내역·감액 합의가 다르다면 검토 결과도 달라집니다. 같은 금액을 입금했더라도 어느 단계에서 어떤 합의 아래 지급했는지가 중요하므로, 다른 사람의 결론을 자신의 사건에 바로 적용하지 마세요.

1. 연체 기준과 납부표 확인

   법의 적용과 월 차임, 지급기일, 각 시점의 미납액을 먼저 대조합니다.

2. 해지권 행사와 도달 구분

   소장 또는 통지의 내용, 행사 시점과 상대방에게 도달한 시점을 확인합니다.

3. 입금과 수령 경위 확인

   일부 지급인지, 임대인의 동의·회신이나 별도 계약 유지 합의가 있었는지 살핍니다.

4. 남는 의무와 절차 정리

   해지·갱신·차임 정산·보증금 반환·점포 인도의 쟁점을 나누어 대응합니다.

자주 묻는 질문