원래 공사와 추가공사를 구별하는 기준
공사비가 예상보다 많이 들었다는 사실과 추가공사가 생겼다는 사실은 다릅니다. 총액으로 도급받은 공사라면 당초 도면·시방서·견적과 계약 범위에 포함된 작업인지 먼저 확인합니다. 수량 산정 착오나 시공자의 하자를 고치는 작업을 곧바로 발주자의 추가공사로 분류할 수는 없습니다.
작업별로 당초 내용, 변경된 내용, 변경 이유와 지시일을 정리하면 쟁점이 드러납니다. 발주자가 마감재 등급을 높이거나 공간 구성을 바꾼 것인지, 계약에 필요한 통상 작업을 뒤늦게 구체화한 것인지도 구분합니다. 제외공사 목록이나 견적의 전제 조건이 있었다면 계약서와 함께 확인해야 합니다.
현장 지시자의 권한을 확인합니다
현장소장·감리자·발주자 직원이 지시했다고 해서 누구나 대금 증액까지 약속할 권한을 가지는 것은 아닙니다. 계약서의 현장대리인 조항, 위임 범위, 기존 변경 처리 방식과 발주자의 사후 승인 여부를 확인합니다. 기술적인 시공 지시와 추가 비용을 부담하는 계약 변경은 별도의 문제일 수 있습니다.
불명확할 때에는 계약 당사자에게 변경 범위와 금액을 직접 확인합니다. 지시자의 이름과 직책, 지시 내용, 발주자에게 보고한 자료를 남겨 두면 권한에 관한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 상대방의 침묵만으로 모든 추가 견적에 동의했다고 간주하지 않고, 명시적인 확인을 받도록 요청하는 편이 좋습니다.
작업 전에 금액과 기간을 함께 정리합니다
추가공사를 승인받을 때에는 위치·범위·수량·단가·부가가치세와 지급 시기를 적습니다. 금액을 즉시 확정하기 어렵다면 실측 후 정산할 항목, 단가 산정 방법, 자재비 증빙 방식과 승인 절차부터 정할 수 있습니다. “나중에 정산”이라는 표현만 남겨 두면 공사 존재는 인정돼도 금액을 다투게 됩니다.
공기 연장이 필요한지도 함께 통지합니다. 비용 승인과 준공일 변경은 같은 문제가 아니므로 별도로 확인해야 합니다. 건설산업기본법은 계약 내용을 서면으로 작성·교부하도록 정하고, 일정 요건 아래 서면이 없는 계약 내용을 확인하는 절차도 두고 있습니다. 적용 대상과 통지 요건을 검토해 문서화에 활용합니다.
이미 시공했다면 자료를 공정별로 묶습니다
공사 전후 사진, 변경 도면, 작업일지, 자재 발주·납품서, 인건비 자료와 상대방의 확인 메시지를 같은 작업 단위로 묶습니다. 전체 공사 사진만 모으기보다 해당 추가작업이 어느 위치에 언제 시공됐는지 표시하면 이해하기 쉽습니다. 세금계산서나 청구서의 발행 자체가 상대방의 지급 약정을 증명하는 것은 아닙니다.
원본 대화와 파일을 보존하고 필요한 부분에는 번호를 붙여 설명합니다. 추후 작성하는 정리표는 당시 자료와 구분해 작성일을 명확히 합니다. 실제 수량·단가를 알 수 없다면 임의의 숫자를 채우지 않고 측량·감정 등 확인 방법을 검토합니다. 지급받은 기성금에 해당 작업 비용이 이미 포함됐는지도 확인합니다.
정산 단계에서는 인정·다툼 금액을 나눕니다
상대방이 공사 자체를 부인하는지, 추가 대금 약정을 부인하는지, 금액만 다투는지 구분합니다. 쟁점에 따라 필요한 증거가 달라지기 때문입니다. 당초 계약금액, 승인된 변경금액, 실제 지급액과 미지급액을 표로 정리하고 하자 보수비나 지체상금의 공제 주장이 있다면 근거를 별도로 확인합니다.
합의서에는 어느 공사까지 최종 정산하는지, 남은 금액과 지급일, 다른 청구를 포기하는 범위를 명확히 적습니다. 일부 대금만 받으면서 전체 채권을 포기하는 문구에 서명하지 않도록 주의합니다. 공공공사·하도급에는 별도의 규정과 계약 조건이 적용될 수 있어 민간공사의 일반 설명을 그대로 적용하지 않습니다.
자주 묻는 질문
변경계약서가 없으면 추가공사비는 못 받나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 추가공사와 대금 약정, 지시 권한 및 실제 시공을 다른 자료로 입증할 수 있는지 검토해야 합니다.
발주자가 사진에 답장하지 않았으면 승인한 건가요?
침묵만으로 동의를 단정하기 어렵습니다. 대화의 전후 내용, 기존 업무 방식과 실제 승인 행동을 함께 확인해야 합니다.
자재비가 올랐으면 추가공사인가요?
가격 상승과 공사 범위 변경은 다릅니다. 물가 변동이나 계약금액 조정에 관한 약정·법령이 적용되는지 별도로 검토합니다.