공사계약을 끝내면 전액 돌려받나요? 해제·해지와 기성고 정산

계약을 끝내는 이유부터 세 가지로 나누세요

상대방의 계약 위반을 이유로 끝내는 경우에는 어떤 의무가 이행되지 않았는지를 먼저 특정합니다. 공사 착수가 늦어진 것인지, 기성금 지급이 밀린 것인지, 약정한 시공 범위를 지키지 않은 것인지에 따라 판단이 달라집니다. 단순히 서로 신뢰를 잃었다는 사정만으로 모든 계약을 즉시 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

건축주 등 도급인이 자신의 사정으로 공사를 더 진행하지 않으려는 경우에는 민법 제673조가 문제될 수 있습니다. 이 조문은 일이 완성되기 전 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 정합니다. 시공자에게 잘못이 없어도 검토할 수 있는 제도인 만큼, 이미 한 공사비만 계산하면 충분한지와 별도의 배상 범위를 함께 살펴야 합니다.

양측이 협의해 끝내는 합의 종료라면 합의 문구가 중요합니다. 언제부터 어떤 의무를 종료하는지, 남은 시공을 누가 맡는지, 정산은 나중에 하기로 했는지를 나누어 적습니다. 계약서에 ‘해지’라고 썼는지 ‘해제’라고 썼는지만으로 법적 효과가 정해지는 것은 아니므로, 통지의 이유와 실제 내용까지 확인해야 합니다.

이행 요청과 종료 통지를 구분해 남기세요

민법 제544조의 이행지체 해제는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않은 경우를 전제로 합니다. 상대방이 미리 이행하지 않을 뜻을 표시한 때에는 최고가 필요하지 않은 예외가 있지만, 연락이 늦거나 공정이 잠시 멈췄다는 이유만으로 그 예외에 해당한다고 단정하지 않습니다.

이행을 요구하는 문서에는 해결할 문제와 필요한 행동을 적습니다. 공사 재개인지, 특정 공정의 완료인지, 지급기일이 지난 기성금의 지급인지 구별해야 합니다. 기간도 현장에서 실제 이행할 수 있는 정도인지 검토합니다. 모든 공사에서 법정 7일이나 14일을 주면 된다는 공통 규칙은 없습니다.

자신이 먼저 해야 할 의무가 남아 있는지도 살펴야 합니다. 건축주가 현장 출입이나 설계 확정을 막은 상태에서 공사 지연만 주장하거나, 지급 조건을 충족하지 않았는데 미지급만 이유로 즉시 철수하면 다툼이 커질 수 있습니다. 각자의 이행 순서와 협조 사항을 계약서와 실제 경과로 맞춥니다.

요구서 발송일과 상대방에게 도달한 날짜, 회신과 보완 이행을 각각 남깁니다. 이행 요구와 계약 종료 의사를 같은 문서에 담았더라도 어느 조건에서 종료시키려는지 분명해야 합니다. 내용증명이라는 우편 형식 자체가 해제 요건을 대신 충족시키지는 않습니다.

계약 종료와 시공 부분의 철거·반환은 같은 문제가 아닙니다

민법 제548조는 계약 해제의 원상회복을 정하지만, 공사 현장은 물건 하나를 돌려주는 거래와 다릅니다. 이미 시공된 부분을 없애는 데 큰 손실이 생기고 그 부분이 건축주에게 이용 가능한 이익을 주는 상황에서는, 계약 종료 후에도 그 가치를 기성대금으로 정산하는 문제가 생깁니다. ‘해제했으니 공사비는 전부 없어졌다’는 계산으로 시작하지 않는 이유입니다.

먼저 무엇이 완성되고 무엇이 남아 있는지 확인합니다. 마감에 보완할 곳이 있다는 사정과 공사 자체가 아직 완성되지 않았다는 사정은 구별됩니다. 잔여 공정의 종류와 규모, 계약상 완성 기준, 사용 가능성 등을 함께 보고, 단순히 사용승인 유무나 현장 사진 한 장으로 정하지 않습니다.

기성 부분에 하자가 있다고 해도 그 사실만으로 모든 시공의 가치를 영으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 해당 부분이 이용 가능한지, 어느 범위를 보수하거나 다시 시공해야 하는지, 비용이 어떻게 산정되는지를 검토합니다. 기성대금을 계산할 때 이미 반영한 결함을 다시 보수비로 전부 공제하는 중복도 피해야 합니다.

현장 반환과 자재 회수는 별도 일정으로 협의합니다. 타인 소유 자재, 임대 장비, 현장에 남은 도면과 열쇠를 목록화하고 안전 유지의 담당자를 정합니다. 대금 분쟁을 이유로 임의로 시설을 훼손하거나 상대방 소유 물품을 처분하면 정산과 별개의 책임이 문제될 수 있습니다.

총액에서 후속 업체 견적을 빼는 방식부터 경계하세요

기성고 산정에 관한 유효한 특약이나 특별한 사정이 있는지 먼저 확인합니다. 대법원 2015다225561 판결은 그러한 사정이 없다면, 완성된 부분에 소요되는 공사비가 완성 부분과 미시공 부분을 합한 전체 공사비에서 차지하는 비율을 약정 총공사대금에 적용하는 방식을 설명합니다. 단순한 지출 합계와 약정 대금의 배분은 다른 문제입니다.

예를 들어 골조가 눈에 많이 보인다고 전체 공사의 70%라고 정할 수는 없습니다. 공종별 수량과 단가, 설비·마감 등 남은 부분의 비용을 같은 기준에서 평가해야 합니다. 기성비율의 분모와 분자에 서로 다른 공사 범위나 가격 기준이 섞이지 않았는지도 점검합니다.

새 업체의 견적에는 잔여 공사 외에 기존 부분 보수, 사양 상향, 공사 지연에 따른 추가 비용이 들어갈 수 있습니다. 그 견적 전부를 최초 계약금액에서 빼면 원래 시공자의 기성대금과 별개의 비용이 뒤섞입니다. 새 견적은 항목별로 분해하고, 원래 범위의 미시공 비용인지부터 가립니다.

감정이 필요한 경우에도 감정서의 최종 비율만 보지 않습니다. 적용 도면과 내역서, 현장 확인일, 어느 작업을 완성·미시공으로 분류했는지 확인합니다. 합의된 변경 사항이나 이미 지급한 부분이 누락됐다면 해당 항목과 근거 자료를 구체적으로 제시할 수 있어야 합니다.

지급 내역과 손해배상은 별도의 장부로 맞추세요

기성대금이 정해져도 실제 지급·반환할 돈은 아직 확정되지 않습니다. 선급금과 기성금, 자재 구입 명목으로 지급한 돈, 상대방을 대신해 낸 금액을 구분합니다. 통장 출금액이 모두 해당 계약의 대금은 아닐 수 있고, 현장에서 돈을 받은 사람이 계약 당사자를 대신해 받을 권한이 있었는지도 확인해야 합니다.

선급금이라는 이름만 보고 전부 돌려받거나 전부 공제할 수 있다고 정하지 않습니다. 지급 목적, 계약의 충당 조항, 실제 기성대금과의 관계를 살펴야 합니다. 다른 공사 대금과 함께 송금했거나 세금계산서가 나중에 발행됐다면 계약별로 귀속을 정리하고, 부가가치세 포함 여부도 같은 기준으로 맞춥니다.

민법 제551조는 계약 해제·해지가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 다만 종료 통보만으로 원하는 손해액이 모두 인정되는 것은 아닙니다. 상대방의 책임 사유, 해당 지출이 생긴 이유, 손해와의 연결, 손해를 줄일 수 있었던 조치를 따로 설명해야 합니다.

도급인의 임의해제에서는 민법 제673조에 따른 배상도 검토합니다. 아직 하지 않은 공사의 약정대금 전부를 그대로 배상액으로 삼거나, 이미 한 공사비만 주면 된다고 단정하지 않습니다. 더 이상 지출하지 않게 된 비용 등도 함께 살펴 기성 정산과 손해배상이 겹치지 않도록 계산해야 합니다.

가정한 예시: 지급액이 기성대금보다 많아 보이는 경우

이해를 돕기 위한 가정입니다. 민간 리모델링 계약의 약정 총액이 9천만 원이고, 공사 종료 전 지급액은 5천만 원입니다. 양측이 기성 부분과 미시공 부분을 같은 기준으로 검토한 결과 기성비율을 50%로 합의했다고 가정하면, 기성대금은 4천5백만 원이 됩니다. 이 단계의 차액은 5백만 원입니다.

그러나 차액이 보인다는 이유만으로 바로 최종 반환액이라고 부를 수는 없습니다. 위 금액에 포함되지 않은 별도 승인 공사가 있는지, 지급액 중 임대 장비 보증금처럼 다른 성질의 돈이 있는지, 추가로 배상할 손해가 있는지 확인해야 합니다. 같은 보수 비용이 기성비율과 손해배상 항목에 두 번 들어갔는지도 점검합니다.

반대로 시공자가 실제 지출한 돈이 6천만 원이라고 주장해도 그 숫자만으로 기성대금이 6천만 원이 되는 것은 아닙니다. 어떤 정산 약정이 적용되는지, 지출이 이 현장과 관련되는지, 낭비나 미시공 자재가 포함됐는지를 살펴야 합니다. 이 예시의 비율과 숫자는 계산 구조를 보여 주는 가정일 뿐 실제 현장의 감정 기준이나 회수 가능성을 뜻하지 않습니다.

정산서에는 계산뿐 아니라 남길 권리도 적으세요

정산서에는 어느 계약과 어느 시점의 공사를 대상으로 하는지 적습니다. 원계약과 변경계약, 기성 인정액, 지급액, 반환 또는 추가 지급액, 지급일과 지급 방법을 서로 대조할 수 있어야 합니다. 나중에 확인하기로 한 하자나 별도 공사는 제외 항목으로 분명하게 남길 수 있습니다.

‘일체의 채권·채무가 없다’는 문구는 편리하지만 범위가 넓습니다. 일부 금액만 우선 지급받는 상황이라면 그것이 전체 분쟁의 종결인지 일부 변제인지 구분해야 합니다. 현장 인계 확인서에 대금 포기나 책임 면제 문구가 섞여 있지 않은지도 살펴봅니다.

분할 지급에 합의한다면 각 지급기일과 지연 시 처리, 미지급 잔액, 이미 지급된 돈의 충당 순서를 정리합니다. 서명자가 회사 대표나 적법한 대리인인지도 확인합니다. 합의서가 있다는 것과 상대방 재산에 곧바로 강제집행할 수 있다는 것은 다르므로 필요한 경우 집행 가능한 문서를 갖추는 방법도 따로 검토합니다.

공공공사나 하도급에는 계약조건과 특별법이 추가로 적용될 수 있습니다. 민간 도급의 설명을 계약예규나 직접지급 구조에 그대로 대입하지 말고, 계약 당사자와 준거 규정을 먼저 구별합니다. 정산금을 두고 다투는 동안 시효와 보전 필요성도 별도로 관리해야 합니다.

종료·현장 인계·정산을 한 일정표로 관리하세요

계약을 끝내겠다는 판단과 현장을 안전하게 인계하는 작업, 금액을 확정하는 작업을 하나의 일정표에 나란히 적어 두면 공백을 줄일 수 있습니다. 정산 합의가 늦어지더라도 안전 시설과 방수·보양처럼 즉시 필요한 조치는 누가 맡는지 정할 필요가 있습니다. 임시 조치 비용을 누가 최종 부담할지는 별도의 합의 대상으로 남깁니다.

상대방 계산에 반대할 때에는 전체를 부정하는 답변보다 인정할 항목과 다툴 항목을 나누는 편이 검토에 도움이 됩니다. 예를 들어 시공 수량은 같지만 단가가 다르다면 단가의 근거를, 지급액이 다르다면 송금의 귀속을 대조합니다. 기성비율 분쟁과 해제 귀책 분쟁을 분리하면 필요한 감정과 문서가 더 선명해집니다.

• 종료 근거: 계약 조항, 의무 위반과 이행 요구, 통지 도달·회신 기록
• 계산 기준: 원계약·변경내역, 공종별 기성·미시공 범위, 감정 또는 합의의 전제
• 자금 흐름: 선급금·기성금·대납액, 세금계산서와 입금·출금의 연결
• 별도 청구: 하자·지연·철수 비용의 발생 이유와 중복 여부
• 현장 인계: 안전 조치, 자재·장비 소유, 열쇠·도면·보증서 인수 목록

자주 묻는 질문